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杭州之後 還有哪些城市具備房價爆發的潛力？



這是一個幾乎人人熱聊房地產的時代。

金融圈也不例外。浙商證券分析師楊雲告訴我們，想投資房地產，既要擇時，也要擇城。

先來說如何擇城。浙商證券分析師楊雲建議從以下三個維度考察究竟哪些城市具備房價上大眾銀行小額貸款5萬漲潛力：

一 短期看市場氛圍——銷量由低迷向熱銷轉變

一般來講，商品房銷售面積的變化領先商品房價格的變化，一個城市銷量由冷轉熱預示著接下來市場將迎來價格的上漲，因政策原因或者市場原因銷量由熱轉冷也意味著本輪行情的結束。考慮到季節因素，一般上半年因春節假期的因素為市場淡季，下半年金九銀十以及房企年底的沖刺為市場旺季，因此使用銷量的同比較為合適。由於受到各類預期的影響，市場情緒變化較快，綜合來看銷量的同比變化方差較大，經常會出現在政策即將調整的關口時點交易雙方熬夜排隊過戶的火爆景象，銷量同比暴增，然後市場進入一段低迷期，銷量同比暴跌。

不過，所謂的銷量火爆或者低迷，究竟該如何界定呢？楊雲解釋道：

這就需要對每個城市自身的發展規律進行分析。本輪國內地產的長周期疊加瞭快速城市化的進程，因此銷量本身天然的具備一個的穩定增長。這個穩定的增長均值，北京12%，上海22%，深圳3%，蘇州 10%，南京 36%，達到均值的同比增長應視為正常，當銷量的同比增長超過一個標準差時，才能視為有效突破，才表明市場進入火爆階段。

統計自2010年以來不同城市銷量的波動，一線城市均值為12%-38%，這些城市的新房市場每年都在增長，標準差為38%-110%，上海波動最小38%，深圳波動最大 110%，大幅上漲大幅下降經常上演。二線城市均值10%~36%，標準差45%-68%，三線城市均值27%-34%，標準差68%-71%。

二 中期看大眾銀行信貸照會去化速度——去化周期持續低位徘徊

浙商證券楊雲表示：

可售面積/當期銷售面積即為去化周期，即按照當前銷售速度將當前短期庫存完全消化的時間。去化周期持續在低位意味著一方面馬上能賣的房源較少，一方面近期市場交易活躍。統計自 2010年以來不同城市去化周期與房價的關系，一般情況下當去化小於 40周，房價看漲，當去化大於 40，房價不會大幅上漲。

三 長期看人口增長——長期人口需求大於廣義庫存

來自楊雲：

廣義庫存除瞭中期指標中的可售面積部分（達到上市標準的房源），還包括體量更大的施工面積以及大眾銀行的小額信貸審核大約要多久未施工土地面積。長期人口需求，結合近期農民工市民化的政策導向，常住非戶籍人口在所處城市定居下來是住房需求的主力。

如果依據上述三項指標，如何篩選出主要一二線城市未來一兩年內房價大概率跑贏全國平均值的城市呢？來自浙商證券楊雲：

說完瞭“擇城”，再來說說如何擇“時”。楊雲表示，房地產投資的時機非常重要，這主要考慮政策拐點，尤其是貨幣政策的拐點，總的來說，就是在降息周期買入，加息周期賣出。

至於當前的房地產市場，浙商證券楊雲認為：

一線城市主要因為上海近期沖刺瞭一段，現在進入自然的市場回調階段。三四線城市在國傢去庫存政策的支持下，去年底至上半年有所起色，隨著政策的邊際效用遞減，若未有更進一步的刺激政策，三四線城市的房地產市場難有起色。

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